Die Zukunft der Quartiersentwicklung in deutschen Städten

22. June 2018
Immobilien & Bau
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Die Büroviertel vor der Stadt, die am Wochenende verwaisen, gehören der Vergangenheit an. Das moderne Quartier ist bunt durchmischt und Mittelpunkt für die Etablierung von Innovationen im städtischen Raum. Neue Technologien ermöglichen zudem neue Chancen für das „smarte Quartier“ der Zukunft. Alanus von Radecki verrät im Interview, wie es zu dieser Entwicklung kam und was uns noch erwarten wird. Lesen Sie zudem weitere Expertenstimmen zur Quartiersentwicklung in deutschen Städten.

Quartiersentwicklung – eine Definition

Herr von Radecki, können Sie uns in kurzen Sätzen erklären, was unter einer Quartiersentwicklung verstanden wird?

Im konventionellen Sinn versteht man unter Quartiersentwicklung die Planung, die Erschließung, den Bau und den Betrieb eines urbanen Gebiets. In der Vergangenheit hat es sich als schwierig herausgestellt, bei der Quartiersentwicklung Aspekte der Nachhaltigkeit und Innovation zu berücksichtigen, da diese oft mit höheren Anfangsinvestitionen versehen sind, welche sich nicht ohne weiteres auf den Verkauf beziehungsweise die Miete umlegen lassen. In jüngerer Zeit ist das Quartier allerdings wieder verstärkt in den Fokus gerückt – zum einen als Ort der urbanen Energiewende und zum anderen als die wichtigste Betrachtungsebene, um Innovationen in die Stadt zu bringen. Das Quartier ist der perfekte Ort, um an der Schnittstelle von Stadtentwicklung, Bürgern, Unternehmen und Forschung, Innovationen in der Umsetzung zu erproben. Die Quartiersentwicklung, wie wir Sie im Rahmen der Morgenstadt Initiative betreiben, schafft somit langfristige Wertschöpfung für die Stadtgesellschaft, Unternehmen und die Umwelt.

Das Quartier als Smart District

Welche Entwicklungen haben sich in den letzten Jahren in diesem Bereich ergeben?

Die 2000er Jahre waren – zumindest in vielen deutschen Städten – durch den Gedanken der Nachhaltigkeit und des Klimaschutzes geprägt. Bottom-up-Initiativen sorgten auf Quartiers- und Nachbarschaftsebene für ein stärkeres Umwelt- und Nachhaltigkeitsbewusstsein. Über Institutionen wie beispielsweise den DGNB wurde die nachhaltige Quartiersentwicklung professionalisiert und man hat angefangen, innovative (saubere) Technologien für das Quartier mit einer echten Wertschöpfung zu kombinieren. Immer wieder konnte gezeigt werden, dass Liegenschaften in einem nachhaltigen Quartier bis zu 20 Prozent höhere Preise auf dem Immobilienmarkt erwirtschaften.

Seit 2010 ist die Entwicklung allerdings stärker datengetrieben und von Konzepten wie dem Internet of Things (IoT), intelligenter Infrastruktur und Elektromobilität geprägt. Das Quartier wird zunehmend als „Smart District“ verstanden, in dem alle Technologien miteinander vernetzt werden, um auf der einen Seite einen effizienten, möglichst CO2-neutralen Betrieb zu gewährleisten. Und auf der anderen Seite digitale Dienstleistungen für Bürger und angesiedelte Unternehmen anzubieten und hierdurch neue Revenue Streams zu erschließen.

Die Sharing Economy und Wertschöpfung aus Daten sind wesentliche Faktoren für das Smarte Quartier. Zunehmend erkennen hierbei auch die Städte, dass „Smarte Quartiere“ nicht nur positiv für Bewohner, die Umwelt und lokale Unternehmen sind – Smart Districts eignen sich auch hervorragend zur Stärkung des lokalen Innovations-Ökosystems. Städte wie Porto, Eindhoven oder Dublin haben in den letzten Jahren eindrucksvoll gezeigt, wie ein Quartier als lebendes Labor für lokale Startups und KMU dienen kann, wodurch diese ihre Innovationen erproben und demonstrieren können. Die Zusammenarbeit von Stadt und lokalen Unternehmen bekommt im Innovationsquartier durch diese Symbiose eine ganz neue strategische Dimension.

Chancen und Risiken für die Quartiersentwicklung der Zukunft

Und was erwartet uns in zehn bis zwanzig Jahren?

In den nächsten Jahren dürfen wir weitere Durchbrüche auf dem Gebiet des IoT erwarten, welches mit Künstlicher Intelligenz und Maschinellem Lernen zu neuen, sehr effizienten und nutzerangepassten Anwendungen im Quartier führen wird. Die ubiquitäre Verfügbarkeit von Datentransfer im Gigabyte-Bereich wird Echtzeit-Applikationen und eine Steuerung von Quartiersprozessen (Energie, Mobilität, Logistik, Warenströme) ermöglichen. Hierüber wird das CO2-neutrale Quartier in den kommenden Jahren zu einem Erfolgsmodell, das nach Belieben in Städten in ganz Europa replizierbar ist.

Wir müssen hierbei allerdings aufpassen und eng mit unterschiedlichen Nutzer- und Kundengruppen zusammenarbeiten. Die digitale Disruption in der Quartiersentwicklung birgt die Gefahr des Elitären und hiermit auch das Potenzial zur weiteren gesellschaftlichen Spaltung. Die Entwicklung, Erprobung und Umsetzung innovativer Technologien im Quartier muss somit stets im Dialog mit Bürgern und lokalen Nutzern geschehen, um sicherzustellen, dass keine Technologiefantasien aufgestülpt werden. Über soziale Medien und die virtuelle Realität stehen allerdings Technologien bereit, die bei einer neuen Form der digitalen Beteiligung behilflich sein werden. Städte und Quartiersentwickler werden sich in Zukunft dieser „Assets“ deutlich stärker bedienen.

Expertenstimmen: Status Quo der Quartiersentwicklung in deutschen Städten

Dr. Rüdiger von Stengel, Geschäftsführender Gesellschafter der Art-Invest Real Estate Management GmbH & Co. KG, über die Quartiersentwicklung in Köln

Durch die Verschmelzung von Arbeiten und Wohnen liegen auch die Bedürfnisse enger zusammen. Serviceleistungen und infrastrukturelle Angebote rücken diesbezüglich in den Vordergrund. Hierzu gehören alle Angebote, die tägliche Aufgaben erleichtern und sich zeitsparend auswirken. Zeit ist nämlich nicht mehr nur Geld, sondern insbesondere Freizeit. Dementsprechend gilt es bei Neubauprojekten auch immer eine entsprechende Infrastruktur aufzubauen, sofern diese noch nicht vorhanden ist. Dies geht von Gastronomie-, Einkaufs-, Fitness-, IT- und Erholungsangeboten über Ärzte und Apotheken bis hin zu Mobilitätslösungen in Form von ÖPNV, Car-Sharing, Ladestationen für E-Mobility, E-Bikes, den Anschluss an das Straßennetz und Parkmöglichkeiten. Dadurch können Personen zum einen ihre täglichen Aufgaben bequem in ihren Alltag einbetten und zum anderen werden Stadtgebiete durch solche Angebote belebt.

Ein gutes Beispiel für ein solches Stadtquartier ist unser Projekt I/D Cologne in Köln-Mülheim. Hier entstehen bis 2025 auf sieben Hektar eines brachliegenden Areals 160.000 Quadratmeter gewerbliche Nutzfläche für circa 7.000 Arbeitsplätze. Da das Projekt noch in den Kinderschuhen steckt, lässt sich der Erfolg zwar noch nicht zeigen, jedoch haben wir uns im Vorfeld viele Gedanken gemacht, wie wir das neue Stadtquartier in die bestehende Infrastruktur einbetten und welche zusätzlichen Mehrwerte wir dort für die Mitarbeiter und die Nachbarschaft schaffen können.
So bieten wir hier eine neue Arbeitswelt, die speziell auf die sich verändernden Arbeits- und Personalanforderungen zugeschnitten ist und den Dienstleistungssektor mit der Kreativbranche, der digitalen Wirtschaft und dem produzierendem Gewerbe vernetzt. Hierfür bieten moderne IT- und Produktionsangebote zusätzliche Mehrwerte.

Die Entwicklung eines neuen Stadtquartiers betrifft jedoch auch Aspekte der Stadtbildverschönerung und die Übertragung der umliegenden Infrastruktur und Architektur. So wird bei I/D Cologne die Industriebauweise aus der Nachbarschaft aufgenommen und in eine moderne Loft-Architektur überführt. Darüber hinaus wird das Stadtquartier große öffentliche Plätze mit Aufenthaltsqualität und viele verschiedene Dienstleistungen von Hotel- über Gastronomie- bis hin zu Fitness-Angeboten bieten, die I/D Cologne zusätzlich beleben und auch für Außenstehende interessant machen. Verbindungsachsen zwischen den Wohngebieten und dem bestehenden Büro- und Kulturstandort Schanzenstraße schaffen in Kombination mit der offenen Gestaltung einen fließenden Übergang zwischen Wohnen, Leben und Arbeiten.

 

Ralf-Jörg Kadenbach, Vorstandsvorsitzender der EUROPA-CENTER AG, über die Quartiersentwicklung in Frankfurt am Main

Wenn es der Innenstadt an Bauflächen fehlt, kommt es zu einer Verdrängung, sodass neue Projektentwicklungen an anderen Standorten durchgeführt werden. Diese sind heutzutage nicht mehr singulär, das heißt als Mononutzung angelegt, sondern durchmischt mit unterschiedlichen Nutzungsarten. In der Vergangenheit entstanden Mono-Bürostandorte vor der Stadt. Das wird es aus meiner Sicht zukünftig nicht mehr geben. Es wird Wert darauf gelegt, stattdessen lebendigere Viertel zu kreieren.

 

Dirk Hünerbein, Director of Development Germany, Unibail-Rodamco-Westfield GmbH, über das südliche Überseequartier in Hamburg

Wir wollen im südlichen Überseequartier urbane Treffpunkte schaffen, die ihren Besuchern einzigartige Erlebnisse bieten und sie einladen, ihre Zeit mit der Familie, Freunden oder Geschäftspartnern zu verbringen. Dazu verbinden wir unterschiedlichste Nutzungen in einem wohlbalancierten Mix. Raum zum Wohnen, Leben und Arbeiten verknüpfen wir mit attraktiven Freizeit-, Gastronomie- und Shoppingangeboten für Touristen genauso wie für Hamburger und alle Anwohner der HafenCity.

Dieser ganzheitliche Mixed-Use-Ansatz ist essentiell für die Funktionalität des Quartiers und spiegelt sich so auch in der gesamten Planung wider. Wir bringen die Menschen so nahe wie nirgendwo sonst an die Elbe heran – sei es zum Flanieren, zum Genießen oder einfach zum Bestaunen der Kreuzfahrtschiffe, die an einem der modernsten und umweltfreundlichsten Terminals der Welt halten werden. Das Quartier wird rund um die Uhr zugänglich sein. Abends werden mehr als 40 abwechslungsreiche Gastronomiekonzepte für Leben in der HafenCity sorgen, während tagsüber Touristen und Berufstätige die Angebote und die Infrastruktur des Quartiers nutzen werden.

Rund 200 Shops integrieren wir in den Nutzungsmix des südlichen Überseequartiers. Dabei setzen wir auf Local Heroes genauso wie auf sogenannte International Premium Retailer, die attraktivsten Marken überhaupt.

Neue Maßstäbe setzen wir zudem auch in Hinblick auf die digitale Infrastruktur des Quartiers. Sowohl aus planerischer als auch aus funktioneller Sicht wird das südliche Überseequartier ein wahrer Digital Native sein: Von intelligenter Gebäudetechnik über smarte Logistik- und Verkehrsleitsysteme bis hin zu maßgeschneiderten Lösungen für Einzelhandels- und Gastronomiekonzepte wurden alle zentralen Aspekte eines vollkommen digitalen Stadtteils von der ersten Stunde an mitgedacht. Auf diese Weise realisieren wir ein flexibles und agiles Quartier, in dem stationäre und digitale Angebote wie selbstverständlich miteinander verschmelzen.

In der Hamburger HafenCity entwickeln wir damit nicht nur ein Ensemble aus außergewöhnlichen Gebäuden, sondern schaffen ein urbanes Quartier, das zu einem Gewinn für alle Anwohner, Besucher und letztlich die gesamte Stadt Hamburg werden wird.

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