Das sollten Sie aus steuerlicher Sicht bei der Vermietung von Coworking-Spaces beachten

09. January 2020
Immobilien & Bau, Steuern
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Coworking und Shared Office Services werden immer beliebter. Doch was ist bei der Vermietung solcher Angebote hinsichtlich der Umsatzsteuer zu beachten? Steuerspezialist Gunther Lang hat sich im Gastbeitrag diesen Fall für Österreich angesehen. 

Beim Coworking handelt es sich um eine Entwicklung im Bereich der „neuen Arbeitsformen“, bei der Selbständige und Gewerbetreibende in oft großflächigen, offenen Räumen arbeiten. Ähnliches gilt für Shared Office Spaces, in denen Büroflächen und Technik (EDV, Drucker, Scanner, Telefon, Besprechungsräume) und Dienstleistungen (wie Empfang und Sekretariat) zeitlich befristet zur Verfügung gestellt werden. In Zeiten, in denen sich – auch beruflich – Änderungen immer schneller vollziehen, bieten diese neuen Bürowelten denkbar gute Voraussetzungen, um die notwendige Flexibilität zu gewährleisten. 

Coworking – wo liegt die steuerliche Problematik?

Doch wie sind solche Angebote in steuerlicher Sicht einzuordnen, insbesondere im Bereich der Umsatzsteuer? Bei der Umsatzsteuer muss man sich die Frage stellen, ob es sich bei den Konzepten überhaupt noch um eine reine Vermietung handelt. Oder liegt aufgrund des bereitgestellten Servicemixes bereits eine eigenständige Dienstleistung vor, vielleicht sogar zwei- oder mehrere getrennte Leistungen? Geht man von einer einheitlichen Leistung aus, ist zudem zu beurteilen, ob bei den Shared-Office-Leistungen die Grundstückskomponente im Vordergrund steht. Ist diese Leistungen also von der Umsatzsteuer befreit oder liegt eine einheitliche Leistung eigener Art vor, für die der Regelsteuersatz von 20 Prozent angewendet wird? 

Die Klärung dieser Thematik ist deshalb so wichtig, da seit Inkrafttreten des 1. Stabilitätsgesetztes 2012 eine Option zur umsatzsteuerpflichtigen Vermietung (Verzicht auf die Steuerbefreiung gemäß § 6 Abs 1 Z 16 UStG) nur dann noch möglich ist, soweit der Leistungsempfänger das Gebäude oder einen baulich abgeschlossenen selbständigen Teil des Gebäudes nahezu ausschließlich für umsatzsteuerpflichtige Umsätze verwendet. 

Diese Regelung – sollte sie auf Shared-Office-Leistungen zur Anwendung gelangen – würde einen erheblichen Verwaltungsaufwand für den Gebäudeeigentümer oder Betreiber des Space mit sich bringen. Denn dieser müsste bei jedem der – oft auch kurzfristig wechselnden – Nutzer erheben, ob an diesen umsatzsteuerpflichtig vermietet werden kann oder nicht. Und ob dies eine (unecht) umsatzsteuerfreie Vermietung entsprechende Vorsteuerkürzungen beim Gebäudeeigentümer und/oder Betreiber zur Folge hätte. 

Wie sind Coworking- und Shared-Office-Leistungen nun umsatzsteuerlich einzuordnen?

Genau um solche Verwaltungsaufwendungen zu vermeiden, wurde für kurzfristige Vermietungen, also die Vermietung eines Gebäudes während eines ununterbrochenen Zeitraumes von nicht mehr als 14 Tagen – eine Sonderregelung eingeführt, wonach derartige Umsätze zwingend dem 20 prozentigen Regelsteuersatz unterliegen. Im Bereich des Coworking und Shared Office Space ist – bei aller Kurzfristigkeit und Flexibilität – im Regelfall aber eine längere Verweildauer üblich. 

Allerdings ist aus der jüngeren Rechtsprechung des EuGH abzuleiten, dass eine Aufspaltung von mehreren Leistungskomponenten wirklichkeitsfremd wäre, wenn diese so eng miteinander verbunden sind, dass sie objektiv eine einzige untrennbare wirtschaftliche Leistung bilden. 

Umgelegt auf Coworking- und Shared-Office-Space-Leistungen bedeutet das nun Folgendes: Der wirtschaftliche Grund für den Abschluss eines Vertrags in diesen Räumlichkeiten besteht im Regelfall nicht darin, die Flächen „nur“ zu mieten, sondern auch darin, dass der Nutzer eine Gesamtheit von Dienstleistungen erhält. Besteht die Dienstleistung neben der Grundstücksüberlassung aus zwei oder mehreren anderen, nicht unwesentlichen Leistungsbestandteilen, sind meines Erachtens die Voraussetzungen für eine eigenständige einheitliche Leistung erfüllt. Eine Aufteilung der unterschiedlichen Komponenten für umsatzsteuerliche Zwecke ist daher nicht erforderlich, weiters liegt auch keine reine Vermietungsleistung vor. 

Deshalb sind die Leistungen dieser Spaces aus umsatzsteuerlicher Sicht meines Erachtens als eigenständige Leistung zu qualifizieren und dem umsatzsteuerlichen Normalsteuersatz von 20 Prozent zu unterwerfen. Da bis dato aber Rechtsprechung zu der Thematik fehlt, ist die weitere (rechtliche) Entwicklung zu beobachten. 

Unternehmensprofil

TPA zählt zu den führenden Steuerberatungs- und Wirtschaftsprüfungsunternehmen in Österreich. Mit 650 engagierten und qualifizierten Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern an 14 Standorten in Österreich bietet TPA individuelle Beratung auf fachlichem Top-Niveau. Die TPA Gruppe ist neben Österreich in elf weiteren Ländern in Mittel- und Südosteuropa tätig: in Albanien, Bulgarien, Kroatien, Montenegro, Polen, Rumänien, Serbien, Slowakei, Slowenien, Tschechien und Ungarn. Rund 1.500 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter sind an 30 Standorten in 12 Ländern für Sie und Ihre Anliegen da. 

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