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Wie kann man ein 42 Hektar großes Grundstück mit ca. 200.000 Quadratmeter möglicher Neubaunutzfläche für Logistik, E-Commerce und Light Industrial wie das Log Plaza Frankfurt (Oder) mit Nachhaltigkeit zusammenbringen? Widerspricht sich das nicht von vornherein? Lässt das neue Set an Werten, das bald bis in jeden Winkel des Alltags hineinreicht, so ein Großprojekt überhaupt noch zu? Und was kann an großen „Schuhkartons“, wie Logistikimmobilien zum Teil liebevoll genannt werden, ökologisch richtig sein?
Zunächst einmal ein paar Zahlen zur Einordung: Gemäß des Immobilienberaters BNP Paribas Real Estate belief sich der Flächenumsatz mit Lager- und Logistikflächen in Deutschland im Jahr 2020 auf rund 6,8 Millionen Quadratmeter. Das ist ein Rückgang zum zweiten Mal in Folge, das bisherige Allzeithoch lag 2018 bei 7,329 Millionen Quadratmeter. Auch die Logistikbranche, die seit 2010 kontinuierlich gestiegen ist, verzeichnete 2020 einen Rückgang von 280 Mrd. Euro auf zuletzt 265 Milliarden Euro in 2020.
Was jedoch weiterhin steigt, ist das Fertigstellungsvolumen an Neubauflächen. Laut Experten sind von Januar bis Juni 2021 insgesamt 2,5 Millionen Quadratmeter Neubaufläche von Logistikimmobilien entstanden, bis Jahresende sollen es ca. 5,3 Millionen Quadratmeter sein, rund 10 Prozent mehr im Vorjahr. Wieso ist das so?
Megatrends wie Ökologisierung, Globalisierung, Urbanisierung, Mobilität, Wissenskultur, New Work und Konnektivität sind verbunden mit Silver Society, Gender Shift, Individualisierung ebenso wie mit New Work sowie Sicherheit und Gesundheit. Megatrends sind nicht linear, sondern vielschichtig. So wie im Gesundheitswesen auch, geht es bei Waren des täglichen Bedarfs, Pharma- und Arzneiprodukten und der Herstellung von Teilen und ihrer Distribution an den nächsten Weiterverarbeitungsort darum, Versorgungsstrukturen sicherzustellen. Dazu braucht es Immobilien und Logistik. Die Frage ist, in welchem Zustand. Wie also integriert man die auf den ersten Blick CO2-intensive Immobilien- und Logistikbranche in das Ökosystem Erde?
Unserer Meinung nach geht das nur über lösungsorientierte Standards, die sich als Teil der Systeme um sie herum verstehen. Die Immobilienbranche allein als CO2-Fresser zu verstehen ist genauso kurz gesprungen, wie die Haltung vieler Gemeinden, die Logistik nur noch mit der Kneifzange anfassen wollen.
Nachhaltigkeit bedeutet nicht, weniger von allem – sondern schlauer. Schließlich wollen immer mehr Menschen versorgt werden – und das auch in Gesundheitskrisen, in neuen Arbeitsmodellen, in einer alternden Gesellschaft, in einer wachsenden Digitalisierung und einem individuellen Handel mit Zeitfenstern von unter einer Stunde für den Endverbraucher.
Wenn wir also weniger an Verknappung und der Verteufelung von Immobilien oder von Logistik festhalten und darüber nachdenken, wie wir Notwendiges in das Ökosystem Erde integrieren können, sind wir schnell bei Green Tech. Und hier hat die Logistikimmobilie viel zu bieten.
Wie bei Premium-Immobilien aus den Bereichen Wohnen, Handel oder Büro gibt es seit einigen Jahren den Trend, die besten Eigenschaften auch in Logistik-Neubauprojekte einzubringen. Konzepte und Gebäude für Logistikimmobilien, die als Trendsetter gelten wollen, müssen aus unserer Sicht ein ansprechendes und wiederkehrendes Design, eine moderne und nachhaltige Gebäudequalität, eine stärkere Dämmung, eine erstklassige Ausstattung, verschiedene Nachhaltigkeitsoptionen und eine sehr gute Infrastruktur aufweisen. CO₂-neutrales-Bauen kann zudem durch den Rückbau und die Wiederverwertung z. B. von Stahl und Kupfer bei Brownfields forciert werden.
Die neue deutsche Regierung strebt an, dass bis 2030 der Anteil der Erneuerbaren Energien am Bruttostrombedarf auf 80 Prozent steigt und alle geeigneten Dachflächen künftig für die Solarenergie genutzt werden sollen. Bei gewerblichen Neubauten soll dies verpflichtend werden, heißt es im Koalitionsvertrag. Das führt Lager- und Logistikimmobilien mit ihren großflächigen Dächern die perfekte Rolle als wichtiger Produzent von Strom über Photovoltaik-Anlagen zu. Aktuell haben wir bei der Weiterentwicklung unseres Log Plaza Konzepts die Nutzung des auf unseren Dächern produzierten Solarstroms durch die Mieter im Visier.
Neben den seit Jahren installierten Ladestationen für die mit Strom betriebenen für Pkw und Fahrrad sowie für Nutzfahrzeuge wie Stapler wollen wir zukünftig auch E-Lkw die Möglichkeit bieten. Diese können aufgeladen werden, während sie zum Be- oder Entladen an der Rampe stehen. Das ist insbesondere für die Kurz- und Mittelstrecke, und damit beispielsweise für City-, Shuttle- und Werkverkehre, sehr interessant.
Bei einer Immobilie mit 10.000 Quadratmetern liegt der herkömmliche Bedarf bei 0,25 bis 0,4 Megawattstunden. Deswegen planen wir bei unserem neuesten Log Plaza in Frankfurt (Oder) im ersten, einen 46.000 Quadratmeter großen Bauabschnitt mit einem herkömmlichen Bedarf von 1,0 bis 1,6 MWh, werden zudem aber vier Trafos einrichten, um bis zu 6,4 MWh CO₂-neutralen-Solarstrom in das Netz einspeisen zu können und zukünftig die Aufladung von E-Lkw zu ermöglichen.
Wir gehen davon aus, dass es über kurz oder lang aufgrund einer entsprechenden Technik möglich sein wird, auch vor Ort Strom zu speichern und bzw. oder diesen in Wasserstoff umzuwandeln – ohne große Effizienzverluste. Auf dem Weg zur klimaneutralen Logistikimmobilie ziehen wir bereits heute schon um unsere neuen Log Plaza Projekte wie in Ostbrandenburg eine 7 Kilometer lange Ringleitung von und zum Umspannwerk.
Fazit: Wer werteorientiert Logistikimmobilien entwickelt, gibt allen eine Zukunft. Nicht nur dem Menschen, sondern auch den Tieren. Wir schaffen große naturnahe Habitate für Reptilien und Amphibien, die eine höhere Artenvielfalt zulassen. Mit der großzügigen Trennung dieses Gebietes durch einen Grüngürtel schaffen wir auch Distanz zu anderen Nutzungsarten.
Weitere Informationen finden Sie unter www.osmab.de und www.alcaro.de/projects/log-plaza-frankfurt-oder/.
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