Der Lebenszyklus einer Immobilie

07. July 2017
Immobilien & Bau
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Wie Menschen und Tiere verfügen auch Immobilien über einen Lebenszyklus. Dieser beginnt mit der Planung und führt über die Realisierung und die Nutzung bis hin zur Verwertungsphase. Die Nutzung ist dabei die kostenintensivste Phase. Warum das so ist und wie sich bereits in der Planung diese Kosten optimieren lassen, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Lebenszyklus Immobilie: Die 4 Phasen

 

Die Planung

Diese Phase beginnt mit einer Idee, welche zunächst überprüft wird im Hinblick auf die Bauordnung und das Baurecht. Aber auch die technische Realisierbarkeit und die Wirtschaftlichkeitsberechnung dürfen in der Planungsphase nicht fehlen.

 

Die Realisierung

Nach der erteilten Baugenehmigung beginnt die Realisierungsphase. In dieser Phase werden die Bauleistungen vergeben und der Bau beginnt. Üblicherweise dauert die Realisierungsphase zwölf bis 24 Monate, je nach Immobilienart.

 

Die Nutzung

Der Kern des gesamten Lebenszyklus ist die Nutzungsphase, da diese den Bestimmungszweck darstellt und auch am längsten andauert. Während die Nutzungsphase von Büroimmobilien beispielsweise bis vor einigen Jahren noch 80 Jahre dauern konnte, so sind es heute maximal 50, oder gar nur 30 Jahre. Oft ist sogar eine Sanierung nach zehn Jahren schon notwendig, um die Vermietbarkeit zu gewährleisten.

 

Die Verwertung

Als letzte Phase des Immobilienzyklus kommt die Verwertung. Bei dieser gibt es zwei Optionen: Ein meist kostenintensiver Abriss oder die Revitalisierung der Immobilie. Es gibt verschiedene Revitalisierungsgrade, die von einer Teilmodernisierung bis hin zu einer Kernsanierung reichen können.

Die Kosten eines Immobilien-Lebenszyklus

Die vier verschiedenen Phasen einer Immobilie sind auch mit unterschiedlichen Kosten verbunden, diese fasst man unter dem Begriff Lebenszyklus-Kosten zusammen. Der größte Anteil der Kosten fällt bei der Nutzung an.

Typische Kostenverteilung der Lebenszykluskosten:

Gebäudeverwertung (2%)

Projektentwicklung (3%)

Gebäudeerrichtung (19%)

Gebäudenutzung (76%)

Die Berechnung dieser Kosten ist bereits in der Planungsphase entscheidend, da aufgrund dieser unterschiedliche Realisierungsmöglichkeiten deutlich werden. So macht es beispielsweise bei einer kurzen Nutzungsdauer eines Lebensmitteldiscounters Sinn, kostengünstig zu bauen. Bei einer Wohnimmobilie kann jedoch mit einer längeren Nutzungsdauer gerechnet werden, sodass hier höhere Investitionen ratsam sind.

Kosten sparen im Immobilien-Lebenszyklus: Die Rolle des Facility Managers

Da die anfallenden Kosten bei der Nutzung höher sind als die anfänglichen Baukosten, gibt es ein enormes Optimierungspotenzial bei der Planung, wenn bereits so früh wie möglich ein Facility Manager hinzugezogen wird. Denn dieser kann aufgrund seiner Erfahrung Entscheidungen wie schlechte Wartungszugänge und aufwändig zu pflegenden Oberflächen vermeiden, die zu unnötig hohen Betriebskosten führen würden.

Drei Gründe für das baubegleitende Facility Management:

Durch niedrigere Betriebs- und Umnutzungskosten wird der Wert der Immobilie gesteigert, indem sich höhere Mieteinnahmen und Verkaufserlöse erzielen lassen.

In weniger als zehn Jahren amortisieren sich die höheren Kosten für den frühen Einbezug des Facility Managers. Denn mit einem FM lassen sich bis zu 20 Prozent der gesamten Immobilienzyklus-Kosten einsparen.

Durch die Unterstützung und die weitere Kontrolle des Facility Managers wird das Projektmanagement und -controlling bereits in der Planungsphase optimiert.

Expertenmeinung: Wie werden Wirtschaftlichkeits- und Lebenszykluskosten-Berechnungen für Gebäude erstellt?

Professor Uwe Rotermund ist Experte im Bereich Facility Management, insbesondere für Lebenszykluskosten. Seit 2007 ist er der bundesweit erste öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für Facility Management. Sein Arbeitsschwerpunkt liegt in der Organisation von FM-Abteilungen, der Ausschreibung und dem Controlling von Serviceleistungen sowie in der Berechnung und Optimierung von Lebenszykluskosten von Immobilien. Wie man eine Lebenszykluskosten-Berechnungen (LZK) erstellt und was es dabei zu beachten gibt, erklärt er im Folgenden:

Die Lebenszykluskosten-Berechnungen (LZK) für Gebäude sind sehr unterschiedlich. Viele denken dabei nur an die Variante Neubau. Durch die Tendenz zur Gebäudezertifizierung hat dieser Trend stark zugenommen. Die Lebenszykluskosten-Berechnung für den Neubau die einfachste Form der Berechnung.

Interessant ist, dass durch die Novellierung des EU-Vergaberechts die Lebenszykluskosten-Berechnung als Zuschlagskriterium in öffentlichen Vergaben stark gefördert wird. Hier lassen sich die LZK-Berechnungen in verschiedene Phasen sehr gut einbinden und es gibt bereits erprobte Berechnungsverfahren.

Bei der LZK-Berechnung muss in folgende, vom Ansatz unterschiedliche Berechnungen unterschieden werden:

Berechnung Neubau

Wirtschaftlichkeitsberechnung Neubau oder Sanierung (für ein Gebäude)

Wirtschaftlichkeitsberechnung einzelner Bauteile oder Anlagen (Bodenbeläge, TGA)

Sehr wichtig ist, dass die Wirtschaftlichkeitsberechnungen nicht über einen Benchmarking-Ansatz erfolgen sollten. Beim Benchmarking werden spezifische Marktkennzahlen mit Flächen et cetera multipliziert und so die Sollkosten ermittelt. Da das Benchmarking einen Vergleich mit Marktteilnehmern darstellt, sind diese Berechnungsergebnisse ungenau.

In den vergangenen Jahren haben wir IT-Tools und Software für Nutzungskosten-Berechnungen und Lebenszykluskosten-Berechnungen entwickelt. Diese Software basiert auf langjährigen Markterfahrungen; die Planung und der Gebäudebetrieb werden umfangreich in der Berechnung berücksichtigt. Aktuell läuft ein gefördertes Forschungsvorhaben, in dem eine Software Lebenszykluskosten (ILKR²) für den Markt entwickelt wird. Die Berechnungsergebnisse dieses Tools können mit Benchmarking-Ergebnissen abgeglichen werden.

Zu folgenden Zeitpunkten erfolgt für Neubauten idealerweise eine Wirtschaftlichkeitsberechnung:

Architekturwettbewerb (Kostenschätzung)

Planer-Auswahl (Kostenschätzung)

Vorplanung (Kostenschätzung)

Entwurfsplanung (Kostenberechnung)

Ausführungsplanung (Kostenberechnung)

Die Unterschiede in der Wirtschaftlichkeit von Neubauten sind enorm. Bei Bürogebäuden reicht die Spanne der LZK von 3.000 €/m² Brutto-Grundfläche bis 15.000 €/m² Brutto-Grundfläche. Eine frühe Berechnung sichert die Wirtschaftlichkeit des langfristigen Gebäudebetriebs.

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