Zwischen Zurückhaltung und Hoffnung: Wie ist 2021 die Stimmung unter den Immobilienfinanzierern?

22. March 2021
Immobilien & Bau
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Trotz andauerndem Corona-Lockdown ist die Stimmung unter den deutschen Immobilienfinanzierern im ersten Quartal 2021 angestiegen. Sie bleibt aber dennoch im leicht negativen Bereich. Wie fällt die genaue Einschätzung aus und wohin geht die Reise im weiteren Verlauf des Jahres 2021? Fabio Carrozza, Head of Relationship Management & Loan Origination bei der BF.direkt AG gibt in diesem Beitrag Antworten.

Pandemie-Start drückt Stimmung der Immobilienfinanzierer in ein Allzeittief

Seit nunmehr zwölf Monaten hält die Corona-Pandemie das Land in ihrem Klammergriff. Die Auswirkungen auf viele Wirtschaftsbereiche sind gravierend und die Langzeitfolgen derzeit immer noch kaum absehbar. Wie hat sich die Stimmung bei den Immobilienfinanzierern in diesem besonderen Jahr entwickelt?

Als die Pandemie im März 2020 Deutschland erreichte, stürzte das BF.Quartalsbarometer, mit dem die Stimmung der Finanzierer seit Jahren regelmäßig erfasst wird, regelrecht ab. Es fiel um mehr als 11 Punkte bis auf -15,24 Punkte und erreichte damit ein Allzeittief. Seitdem hat sich die Stimmung langsam wieder erholt. Sie stieg auf -7,97 (Q3 2020) über -8,08 (Q4 2020) auf -4,86 Punkte im ersten Quartal 2021 und befindet sich damit wieder in der Nähe des Vorkrisenlevels.

Stimmung am Markt bleibt gedrückt

Ist also alles wieder gut? Unserer Einschätzung nach bleibt die Lage insgesamt eher fragil. Wir nehmen die Banken in der Praxis nach wie vor als zurückhaltend wahr. Dennoch gab es im ersten Quartal 2021 Lichtblicke: So schätzen die im Rahmen des BF.Quartalsbarometers befragten Institute die Finanzierungsbedingungen leicht besser ein: 13 Prozent bezeichnen diese mittlerweile als „progressiver“. Zum Vergleich: Im Vorquartal waren es nur 7,5 Prozent. Die größte Verbesserung gab es aber beim wichtigen Indikator Neugeschäft. Hier sehen im Q1 2021 fast die Hälfte der Befragten (46,7 Prozent) im Q1 2021 einen Anstieg. Das ist eine deutliche Zunahme im Vergleich zum Q4 2020 (+19,7 pp).

Immobilienfinanzierer fokussieren sich auf Wohnen und Logistik

Welche Immobilien werden finanziert und welche nicht? In der Präferenz bei den Nutzungsarten spiegeln sich die Folgen der Pandemie wider: So ist es wenig überraschend, dass sowohl Wohnimmobilien als auch Büroimmobilien von fast allen Banken (96,7 Prozent) finanziert werden. Auch Logistikimmobilien sind für vergleichsweise viele Banken (83,3 Prozent) nach wie vor interessant. Zurückhaltung sieht man bei den Nutzungsarten Hotel und stationärer Einzelhandel/Shoppingcenter, die beide von der Pandemie stärker betroffen sind. Der Anteil der Institute, die Bestandsobjekte dieser Nutzungsarten finanzieren, sinkt auf 13,3 Prozent (Hotels) bzw. 46,7 Prozent (Einzelhandel/Shoppingcenter). Bei diesen beiden Nutzungsarten bleibt die Situation somit herausfordernd.

Bankmargen steigen in der Krise und bleiben hoch

In der Krise sind auch die Margen, welche die Banken am Markt durchsetzen können, gestiegen. Sie machten mit Beginn der Krise im zweiten Quartal 2020 einen deutlichen Sprung nach oben und bewegen sich seitdem seitwärts. Bei Bestandsimmobilien betragen die Bankmargen im Q1/2021 im Schnitt 146 Basispunkte und bei Projektentwicklungen 231 Basispunkte. Das sind jeweils rund 25 Basispunkte mehr als vor Beginn der Pandemie. Die höheren Margen sind auch ein Indikator für die Risikoeinschätzung der Finanzierer. Diese lassen sich ihre Finanzierungsbereitschaft in der momentanen Situation entsprechend vergüten.

Loan-to-Values sinken in der Pandemie

Auch bei den Loan-to-Values (LTV, Darlehen in Relation zum Verkehrswert) zeigt sich vor dem Hintergrund der aktuellen Lage die stärkere Zurückhaltung der Banken. Bei einer Finanzierung von Bestandsimmobilien bspw. liegt der LTV heute bei knapp unter 66 Prozent. Zum Vergleich: Im Q1/2020 (vor der Pandemie) waren es noch 69 Prozent, im Q1/2019 sogar fast 72 Prozent. Die Zurückhaltung der Banken eröffnet aber auf der anderen Seite auch Chancen für alternative Finanzierer wie Mezzanine-Häuser und Kreditfonds, die nun vermehrt Teile oder auch die gesamten Finanzierungen bereitstellen.  

Fazit

Die Stimmung bei den Immobilienfinanzierern ist 2021 zwar insgesamt immer noch gedämpft. Sie hat sich jedoch seit dem Einbruch im Q2/2020 deutlich erholt. Daneben gewinnen alternative Finanzierungslösungen an Bedeutung. Die weitere Entwicklung wird maßgeblich vom Fortgang der Anti-Corona-Maßnahmen – Stichwort Lockdown oder Lockerungen – und perspektivisch noch stärker vom Fortschritt der Impfkampagne abhängen. Der Blick nach Israel oder ins Vereinigte Königreich ist ermutigend. Wir gehen daher zumindest in der zweiten Jahreshälfte von einer weiteren Erholung und Stabilisierung aus.

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