Kreditvergabe mit AVMs: Die Vorteile statistischer Modelle bei der Immobilienbewertung

Die Kreditvergabe und -überwachung in Banken und Kreditinstituten wurde bisher weitestgehend mit Hilfe herkömmlicher Bewertungsverfahren durchgeführt. Doch das macht nicht immer Sinn, insbesondere nicht bei standardisierbaren Wohnimmobilien. Welche Vorteile die Kreditvergabe auf Basis von AVMs hat und welche Risiken Sie bei dieser Vorgehensweise vermeiden können, verrät Experte Michael Fröhlich von PriceHubble Österreich in diesem Beitrag.

Bereits im Sommer 2020 veröffentlichte die Europäische Bankenaufsichtsbehörde (EBA) die überarbeiteten Leitlinien zur Kreditvergabe und -überwachung mit dem Ziel, die Standards in diesen Bereichen EU-weit zu harmonisieren. Erstmals wurden darin auch Anforderungen unter anderem an Technologien, Daten und Entscheidungsmodelle aufgenommen und somit eine Öffnung hinsichtlich der Nutzung statistischer Modelle für die Immobilienbewertung eingeläutet. Zunächst galt dies nur für das Neugeschäft, seit 30. Juni 2022 auch für das Bestandsgeschäft mit Neuverhandlung oder Vertragsänderung. Ab Mitte 2024 greifen die Regelungen auch für das Monitoring des gesamten Bestandsportfolios. Die österreichische Finanzmarktaufsicht (FMA) hat die EBA bereits informiert, dass sie und die Österreichische Nationalbank (OeNB) die EBA-Leitlinien für die Kreditvergabe und Überwachung als Prüfmaßstab ihrer Aufsichtstätigkeit heranziehen werden.

Die Kreditvergabe und -überwachung in Banken und Kreditinstituten wurde bisher weitestgehend mit Hilfe herkömmlicher Bewertungsverfahren, wie Sachwertverfahren, durch einen Gutachter oder Sachverständigen durchgeführt. Das ist notwendig, wenn es sich um komplexe Immobilien oder nicht wohnwirtschaftlich genutzte Objekte handelt, nicht aber wenn es um standardisierbare Wohnimmobilien geht.

Mit der Öffnung hinsichtlich statistischer Modelle, dazu zählen Automated Valuation Models (AVMs), zielt die EBA auf eine Operationalisierung der Sicherheitenbewertung im Kreditprozess ab. Damit wird nicht nur mehr Transparenz geschaffen, sondern kann auch den Anforderungen Rechnung getragen werden, dass die Kreditinstitute fortlaufend aktuell abrufbare Informationen zu den von ihnen finanzierten Immobilien vorhalten müssen. Mit AVMs kann man jederzeit in Echtzeit auf Basis verfügbarer Daten für jede Wohnimmobilie an jedem Standort den statistisch wahrscheinlichsten Markt- und Mietpreis ermitteln. Dabei werden neben den traditionellen Eigenschaften auch die nachgewiesen preissensitiveren nicht-traditionellen Eigenschaften wie zum Beispiel Lärmbelastung, Soziodemographie, Erreichbarkeit, Bauvorhaben in der Umgebung oder Infrastruktur einbezogen. Damit ist es ebenso möglich, auch wirtschaftliche Veränderungen am Standort, die durch Abwanderung entstehen, oder auch den Anstieg von Baukosten zu berücksichtigen.

Fließen die angesprochenen Veränderungen im Markt nicht in die Wertermittlung bei Kreditvergabe oder in die laufende Kreditüberwachung von Bestandskrediten ein, läuft die Bank Gefahr, vermeidbare Ausfallrisiken in die Bilanz zu nehmen oder zu halten. Andersherum kann der Bank bei einer zu konservativen Bewertung, die vom tatsächlichen Marktpreis nach unten hin stark abweicht, Geschäft entgehen, weil sie den Wert des Objekts nicht erkennt und ein lohnendes Kreditgeschäft vorschnell ablehnt.

AVMs können also sowohl in Form einer Pre-Due-Diligence im ersten Schritt des Kreditlebenszyklus eingesetzt werden, als auch im fortlaufenden Prozess, um den Wert und die prognostizierte Wertentwicklung des Portfolios schnell und effizient zu prüfen.

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