Umsatzsteuer bei Vermietung – Möglichkeiten und Fallstricke

02. May 2018
Immobilien & Bau, Recht, Steuern
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Warum sollte der Vermieter freiwillig die Vermietung steuerpflichtig machen und weshalb ist es vorteilhaft, wenn der Mieter diese Steuerpflicht akzeptiert? Robert Prätzler macht die Möglichkeiten und Fallstricke der Umsatzsteuer deutlich, damit Vermieter und Mieter auf der sicheren Seite sind.

Bei Vermietung die Umsatzsteuer nicht vergessen!

Bei der Vermietung von Immobilien an Unternehmer sollte man die Umsatzsteuer nicht vergessen. Wird nichts vereinbart, ist die Vermietung umsatzsteuerfrei. Das klingt vielleicht erstmal gut, ist jedoch für den Vermieter sehr nachteilig, denn er hat dann auch keinen Vorsteuerabzug aus der Anschaffung, Herstellung und dem laufenden Unterhalt. Die entsprechenden Kosten kann er dann allenfalls als Teil der Miete beziehungsweise Nebenkosten an den Mieter weitergeben.

Für viele unternehmerische Mieter ist das aber auch wieder nachteilig, denn diese nur verdeckt weiterbelastete Umsatzsteuer kann – anders als offen abgerechnete Umsatzsteuer – nicht als Vorsteuer abgezogen werden.

Üblich ist daher bei der Vermietung an Unternehmer die sogenannte Option zur Umsatzsteuerpflicht. Der Vermieter macht also freiwillig die Vermietung steuerpflichtig und der Mieter stimmt dem im Mietvertrag oder in einem Nachtrag zu.

In der Folge rechnet der Vermieter sowohl die Miete als auch die Nebenkosten mit Umsatzsteuerausweis an den Mieter ab. Der Mieter macht diese Umsatzsteuer dann beim Finanzamt als Vorsteuer geltend, so dass er im Idealfall nicht mit Kosten belastet wird.

Ein Beispiel:

Ein Objekt in Form eines Logistikzentrums wird für eine Million Euro netto (plus 19 Prozent Umsatzsteuer, das sind 190.000 Euro) errichtet und anschließend an einen Nutzer (eine Spedition) vermietet. Die laufenden Kosten des Vermieters pro Jahr aus dem Unterhalt betragen 10.000 Euro netto (plus 19 Prozent Umsatzsteuer, das sind 1.900 Euro). Zusätzlich fallen Kosten von 10.000 Euro p.a. an, die nicht umsatzsteuerpflichtig sind (Grundsteuer, Gebäudeversicherung).

Wird das Objekt umsatzsteuerfrei vermietet, so ist der Vermieter mit 190.000 Euro nicht abziehbarer Vorsteuer aus den Baukosten sowie weiteren 1.900 Euro Umsatzsteuer pro Jahr belastet. Nimmt man eine kalkulatorische Jahresgrundkaltmiete (vor Steuern) von 50.000 Euro und einen Amortisationszeitraum von 25 Jahren an, so müsste der Vermieter versuchen, diesen Betrag zunächst um 7.600 Euro zu erhöhen, um die nicht abziehbare Vorsteuer aus den Baukosten zu kompensieren. Zusätzlich müsste er noch versuchen, die Nettonebenkosten von 20.000 Euro um die darauf entfallende Vorsteuer von 1.900 Euro zu erhöhen, also vom Mieter pro Jahr in Summe 79.500 Euro fordern. Dieser Betrag entspricht den Kosten des Mieters pro Jahr.

Bei umsatzsteuerpflichtiger Vermietung sind die Vorsteuerbeträge des Vermieters für diesen kostenneutral. Er rechnet dann an den Mieter wie folgt ab: Nettokaltmiete 50.000 Euro plus Nettonebenkosten 20.000 Euro macht Gesamtnettowarmmiete 70.000 Euro. Darauf entfallen 19 Prozent Umsatzsteuer, das sind 13.300 Euro. Somit zahlt der Mieter zwar an den Vermieter 83.300 Euro pro Jahr, doch kann er die enthaltene Vorsteuer von 13.300 Euro beim Finanzamt zurückholen. Seine wirtschaftliche Belastung beträgt daher nur 70.000 Euro, also 9.500 weniger als bei der steuerfreien Vermietung.

Die Fallstricke des Steuerrechts bei Vermietung

Allerdings gilt wie meistens im Steuerrecht: Einfach ist das Ganze nicht. Vielmehr lauern verschiedene Fallstricke!

Wichtig ist vor allem zu wissen, dass eine Option zur Umsatzsteuerpflicht nur gestattet ist, soweit der Mieter das Objekt für Tätigkeiten benutzt, die ihn zum Vorsteuerabzug berechtigen. Vor allem bei der Vermietung an Banken und Finanzdienstleister, Versicherungen, Ärzte oder Krankenhäuser ist daher eine Option meistens nicht gestattet.

Ausnahmen können wiederum gelten, wenn eine Immobilie ausreichend alt ist. Dann muss aber wiederum geprüft werden, ob die Immobilie nach den steuerlich relevanten Stichtagen (diese liegen in den Jahren 1993 und 1998!) signifikant verändert worden ist.

Vorsicht bei Untervermietung: Das sollten Sie bei der Umsatzsteuer beachten

Es kommt auch auf die Verhältnisse des eigentlichen Nutzers an. Erfüllt dieser nicht die Bedingungen für eine Vermietung mit Option zur Steuerpflicht, so schlägt dies auf den Hauptvertrag durch und kann steuerlich empfindliche Folgen auslösen.

Weiterhin sollte man sowohl als Vermieter als auch als Mieter auf formell korrekte Rechnungen im Sinne des Umsatzsteuergesetzes achten. Liegen diese nicht vor, ist nicht nur der Vorsteuerabzug des Mieters – zumindest temporär – in Gefahr, sondern es kann auch passieren, dass der Vermieter Umsatzsteuer doppelt schuldet.

Es empfiehlt sich daher, stets einen geeigneten steuerlichen Berater einzuschalten, um die Immobilienvermietung umsatzsteuerlich optimal und zutreffend auszugestalten.

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