GRESB: ESG-Benchmark und ESG-Performance im Überblick

23. May 2022
Immobilien & Bau
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GRESB bezeichnet das führende Bewertungssystem zur Messung der Nachhaltigkeitsperformance von Immobilienunternehmen und Immobilienfonds. Doch was steckt genau dahinter? Und wie überführt man das System in die Praxis? M.Sc. Leon Deitermann ist seit 2018 als Portfolio Manager bei der BEOS AG tätig, Deutschlands führender Asset Manager und Projektentwickler von Unternehmensimmobilien. Leon Deitermann gibt Ihnen erste Antworten rund um GRESB in der Praxis.

Leon Deitermann

Manager Portfoliomanagement | BEOS AG

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GRESB als ESG-Benchmarking-System für Immobilienfonds

“If you can't measure it, you can't manage it.” (Peter F. Drucker) – mit diesem Zitat lässt sich ein großer Mehrwert von GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) als ESG-Benchmarking-System auf Fondsebene beschreiben. Der Prozess von der Anmeldung bis zur Datenauswertung wird von GRESB auch Assessment genannt.

Hierbei reichen die teilnehmenden AIF-Manager ihre Verbrauchswerte und einen ausgefüllten, umfangreichen Fragenkatalog mit Nachweisen in einer Online-Plattform ein. Über die Definition von Handlungsfeldern werden die Daten über zwei Haupt- und sieben Unterkategorien ausgewertet. Im Anschluss erfolgt ein Vergleich mit den Ergebnissen anderer AIF-Manager aus einer definierten Vergleichsgruppe (Peer Group genannt) sowie ein Vergleich nach regionalen Teilmärkten.

Sobald eine Mindestschwelle erreicht ist und die Ergebnisse des eigenen Fonds dem relativen Vergleich mit anderen Fonds standhalten, wartet die begehrte Auszeichnung Green Star auf den Fonds. In Abgrenzung zu Zertifizierungssystemen am Markt, besteht die Auszeichnung Green Star lediglich bis zum folgenden Assessment.

Durch die Erweiterung des Betrachtungswinkels von der einzelnen Immobilie auf das gesamte Portfolio wird damit von GRESB nicht nur das E und S der Immobilie gechallenged, sondern auch der AIF-Manager mit seinem Managementansatz auf den Prüfstand gestellt. Durch den erweiterten Betrachtungswinkel und den jährlichen Vergleich in der relevanten Peer Group entsteht eine relative Wettbewerbssituation, die neben einer Incentivierung der teilnehmenden Fonds für eine breite Abdeckung am Markt und damit einer Vergleichbarkeit der Daten und Ergebnisse weltweit sorgt. Die relative Verbesserung der meisten Teilnehmer erfordert eine individuelle Maßnahmenplanung, sofern man sich den Green Star zum Ziel gesetzt hat.

Aufbau und Ablauf eines GRESB Real Estate Assessment

Der Ablauf und Aufbau des Assessments (Real Estate, exemplarisch für einen Immobilien Spezial-AIF ohne wesentliche Bautätigkeit) orientiert sich an der von GRESB gewählten Unterteilung in die beiden Hauptkategorien, die Performance sowie die Management-Komponente.

Während die Performance-Komponente mit einem Anteil von rund 70 % in die Bewertung des Assessments einfließt und sich auf die Beurteilung konkreter Verbrauchswerte der Immobile (Wärme, Wasser, Gas, Abfall und Strom) bezieht, fließt die Management-Komponente lediglich mit einem Anteil von 30 % in die Endwertung ein.

Mit der Management-Komponente wird der Fokus auf die Nachhaltigkeitsstrategie, die Führung der Organisation, die Richtlinien und Prozesse sowie das Risikomanagement und die Beziehungen zu den Stakeholdern des AIF-Managers bewertet. Hierbei wird der Schwerpunkt auf das G von ESG mit einem Anteil von 65 % gelegt. Der verbleibende Anteil von 35 % nimmt die sozialen Kriterien, also das S von ESG, in den Fokus. Die Performance-Komponente hingegen legt einen deutlichen Schwerpunkt auf das E von ESG mit einem Anteil von 89 %, gefolgt von 11 % sozialen Kriterien. Die Management-Komponente zieht bei ihrer Bewertung lediglich qualitative Merkmale, wie zum Beispiel die Etablierung eines ESG-Reportings an die Stakeholder, heran. In der Performance-Komponente werden hingegen ausschließlich quantitative Merkmale bewertet. In der Praxis bedeutet das eine umfangreiche Erhebung der Verbrauchswerte für die letzten beiden Kalenderjahre. Sind die Daten erhoben, werden sie von GRESB gesichtet und einem Plausibilitätscheck unterzogen.

Abstimmung von GRESB mit dem CRREM-Tool der EU

GRESB hilft mit diesem Ansatz den Ist-Zustand des Fonds hinsichtlich seinen Nachhaltigkeitsbemühungen zu monitoren. Der Ansatz erfolgt dabei Bottom-up, von der einzelnen Immobilie über das Portfolio zum AIF-Manager. Am Ende eines Assessments besteht die Möglichkeit, die zusammengetragenen Verbrauchsdaten der Immobilien des Portfolios in das EU-Dekarbonisierungs-Tool CRREM zu überführen. Damit lässt sich mit überschaubarem Aufwand der Status Quo des Portfolios in Bezug auf den Dekarbonisierungspfad der EU erstellen. Mit der Überführung in das CRREM-Tool wird ein Soll-Ist-Vergleich der Verbrauchswerte des Portfolios ermöglicht. Aufgrund der Abstimmung von GRESB und dem CRREM-Tool der EU erfolgt die Implementierung der Daten per Mausklick. Das Ergebnis ist eine Stranding-Point-Analyse des Portfolios.

Der Abgleich mit dem CO2-Reduktionspfad der EU eröffnet die Chance, zielgerichtet ESG-Maßnahmen zu bestimmen und deren Auswirkungen mit künftigen Assessments zu messen und dadurch zu steuern.

Gerade im aktuellen Marktumfeld, indem sich eine zunehmenden Rendite-Kompression in den meisten Asset-Klassen beobachten lässt, begleitet von einem zunehmenden regulatorischen Druck zur Reduktion der CO2-Verbräuche, ist der Bedarf für ein effizientes Vorgehen hoch.

Praxisbericht zum Thema GRESB-Assessment

Doch wie läuft ein GRESB-Assessment genau ab, wie komme ich an die benötigten Verbrauchsdaten, was sind die klassischen Fallstricke und welcher Managementansatz zur erfolgreichen Bewältigung des Assessments bringt welche Vor- und Nachteile? Im Praxisbericht ESG-Benchmark und ESG-Performance im Überblick mittels GRESB von Leon Deitermann (BEOS AG) im Rahmen des Seminars ESG-Strategien in der Immobilienwirtschaft werden diese Fragen neben einer praxisnahen Beschreibung eines beispielhaften Assessments bei GRESB Real Estate beleuchtet.

Rückblick: Immobilienforum München 2020

Am 23. Januar 2020 trafen sich zum 12. Mal Vertreter aus Politik, Immobilienwirtschaft und Finanzwesen in München, um neue Immobilienprojekte, ungenutzte Bauflächen sowie die Vorstellungen der Politik zu diskutieren und sich auf zukünftige Herausforderungen vorzubereiten. Die wichtigsten Erkenntnisse haben wir für Sie zusammengefasst!

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