Politische Vorgaben und rechtliche Restriktionen beim Flächenangebot – eine Herausforderung für Logistiker

Dass Industrie- und Logistikunternehmen spätestens seit der Pandemie unter anderem durch den stark wachsenden Onlinehandel auf Wachstumskurs sind, ist nichts Neues. Umso größer fällt jedoch die Flächenknappheit als bremsender Faktor ins Gewicht: Wo auf der einen Seite eine enorm hohe Nachfrage zu beobachten ist, herrscht gleichzeitig eine akute Angebotsknappheit. Ein Logistiker, der als Branchenneuling in den deutschen Markt eintritt, wird sich mit Sicherheit die Augen reiben. Zwar ist die Flächenverfügbarkeit in vielen Assetklassen deutlich geringer als die Nachfragesituation, dennoch herrschen im Industrie- und Logistikimmobilienbereich besonders extreme Zustände. Die Folge: Leerstandsraten von unter einem Prozent – in Frankfurt am Main kratzt die Quote sogar an der Null-Prozent-Marke. Kein Vergleich zu den höheren Leerstandsraten von vier bis fünf Prozent in anderen großen Ländern wie den USA, die über ungleich mehr Flächen verfügen, oder auch Osteuropa.

Die Gründe für das stark limitierte Flächenangebot sind vielfältig. Nicht zuletzt liegt es an den immer weiter aufkommenden Restriktionen auf landes-, bundes- und auch auf europäischer Ebene zum Schutz des Klimas. Beispielsweise formulierten die Europäische Union und die Bundesregierung das ambitionierte Ziel, den Flächenverbrauch von rund 52 Hektar pro Tag bis 2030 auf unter 30 Hektar zu reduzieren. Im Jahr 2050 soll dann der komplette Übergang zur Flächenkreislaufwirtschaft mit dem Netto-Null-Ziel geschaffen werden. Aus diesem Grund werden immer weniger Greenfields von den Kommunen ausgewiesen – zumal gerade Logistik- und Industriehallen meist mehrere tausend Quadratmeter Fläche in Anspruch nehmen. Doch welche Folgen hat das für die immer relevanter werdende Branche? Rainer Koepke, Head of Industrial & Logistics Germany bei der CBRE GmbH, widmet sich im Folgenden dieser spannenden Frage.

Infolge der zunehmenden Beschränkungen auf politischer Ebene werden immer weniger neue Gewerbegebiete ausgewiesen. Deshalb spielen sich viele Projektentwicklungen in Richtung Brownfields ab – natürlich nur in Abhängigkeit von deren Verfügbarkeit. So gesehen ist ein Zusatzangebot zu erwarten. Schließlich existieren in einigen Regionen sowohl alte Lagerhallen als auch Werksgelände oder Fabrikgebäude, die im nächsten Mietzyklus leer stehen beziehungsweise von den Eigentümern verkauft und aufgegeben werden.

Wenn also ein Werk geschlossen und im Nachgang abgerissen oder von Grund auf modernisiert wird, sind neue Projektentwicklungen möglich. Allerdings ist dieses zusätzliche Angebot nur Step-by-Step zu erwarten und längst nicht ausreichend, um die Nachfrage zu decken. Sowohl Brown- als auch ausreichend neue Greenfields fehlen insbesondere in Süd- und Südwestdeutschland, wo die Nachfrage mit Abstand am höchsten ist.

In Frankfurt am Main, Stuttgart oder auch in München sind nahezu keine neuen Greenfields verfügbar, die nicht gerade bebaut werden. Das hat zur Folge: Sobald eine Kommune ein neues Gewerbegebiet ausweist, ist meist ein Drittel oder sogar die Hälfte der Fläche schon direkt an lokale Unternehmen vorverkauft. Durch die enorm hohe Nachfrage der vor Ort ansässigen Unternehmen, die stetig weiter expandieren wollen, geraten Kommunen zunehmend unter Druck. Denn wenn sie nicht handeln und keine neuen Gewerbegebiete ausweisen, wandern die Unternehmen aufgrund mangelnder Flächenverfügbarkeit mittelfristig aus der Kommune oder sogar der Region ab. Das wiederum ist mit wirtschaftlichen Verlusten auf kommunaler Seite im Hinblick auf Gewerbesteuer oder abwandernde Arbeitskräfte verbunden.

Wenn neue Gewerbegebiete ausgewiesen werden (Greenfields), dann auch immer für die dort schon ansässigen Unternehmen zwecks Erweiterungen. Des Weiteren richten sich diese an neue Firmen, deren Ansiedlung positive Auswirkungen auf die Kommunen haben kann. Hierbei stehen Logistikfirmen vor allem mit den Nutzungen Büro, Hightech und Produktion im starken Wettbewerb – konkret also mit den Nutzungen, die dem Hektar durch höhere Mitarbeiterzahlen und steigender Gewerbesteuer mehr Wertigkeit verleihen. Teilweise ist eine Mindestmitarbeiterzahl pro Hektar Vorgabe im B-Plan, was der Logistiknutzung zusätzliche Steine in den Weg legt. Dementsprechend sind Produktionen mit anschließender Lagerhaltung in den meisten Fällen eher erwünscht im Gegensatz zu reiner Big-Box-Logistik. Durch Gewerbeparks mit kleineren Einheiten um die 2.500 Quadratmeter sollen auch kleinere Unternehmen mit Wachstumspotenzial als Mieter aufgenommen werden – das fördert ebenfalls die lokale Wirtschaftsentwicklung.

Neben den immer strengeren politischen Vorgaben und rechtlichen Reglementierungen nehmen auch Einsprüche, Widerstände und andere bauverhindernde Maßnahmen in Form von Bürgerinitiativen tendenziell immer mehr zu. Es gibt zahlreiche Beispiele, in denen solche Initiativen konkrete Projekte deutlich verzögert oder sogar verhindert haben.

Es ist ein zweischneidiges Schwert: Auf der einen Seite wollen immer mehr Menschen den Service der Onlinehändler in Anspruch nehmen und ihre Bestellung am liebsten per Next-Day-Delivery am nächsten Morgen in den Händen halten. Auf der anderen Seite sind Logistikhallen zumeist bei den ansässigen Bürgern ungern gesehen, da ihnen ein schlechter Ruf vorauseilt: Hohes Verkehrsaufkommen, Lärm und unästhetische Außenfassaden. Es ist also vonseiten der Projektentwickler (bzw. der Unternehmen, die einen Markteintritt vollziehen wollen) umso wichtiger, mit den Bürgern ins Gespräch zu kommen, Aufklärungsarbeit zu leisten und neue und nachhaltige Konzepte vorzustellen. Hierfür muss vor allem Transparenz und Dialog geschaffen werden. Bürger sollten deshalb frühzeitig über das Bauvorhaben und dessen Konzept informiert werden, denn Logistik ist systemrelevant.

Ein praktikabler Vorschlag besteht zudem darin, die Qualität der Gebäude zu erhöhen. Dabei kommen immer mehr ESG-Kriterien ins Spiel, die zunehmend Relevanz bei den Investoren und Projektentwicklern erlangen. Zu einer nachhaltigeren und ESG-konformen Immobilie gehören zum einen CO₂-Neutralität durch erneuerbare Energien und intelligente Technologien für einen sparsamen Betrieb. Auf der anderen Seite dürfen auch soziale Kriterien – sprich das „S“ von ESG – nicht vernachlässigt werden. Deshalb spielen helle Räume und moderne Arbeitsflächen für die Mitarbeiter sowie eine ansprechende Fassadengestaltung ebenso eine immer größere Rolle. Das wird auch von den Investoren immer häufiger verlangt, denn die Immobilie soll zukunftsträchtig sein. Die steigende Relevanz macht sich ebenfalls durch die vielseitigen Auszeichnungen und Zertifizierungen von Logistikimmobilien bemerkbar. Beispielweise wurden mit dem „Logix-Award“ nachhaltige Logistikimmobilien prämiert, in 2019 eine CO₂-neutrale Logistikimmobilie und in 2021 eine mit „Well-building“-Zertifikat.

Branchenneulinge werden also mit einigen Herausforderungen konfrontiert. Deshalb sind Ratgeber, welche die verfügbaren Flächen einzelner Regionen transparent aufzeigen, von großer Hilfe.