Basis-Wissen für die Assistenz in der Immobilienbranche

24. September 2019
Immobilien & Bau, Sekretariat & Assistenz
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Die boomende Immobilienbranche ist nicht nur für Immobilienspezialisten ein interessanter Arbeitsplatz, sondern wird auch zunehmend bei Neu- und Quereinsteigern beliebter. Festigen Sie jetzt Ihr Wissen, um als Assistenz in der Immobilienbranche überzeugen zu können.

Immobilien-Experte Manfred Schlums im Interview

Im Interview gibt unser Experte Manfred Schlums wertvolle Tipps, welche Eigenschaften die Assistenz in der Immobilienbranche mitbringen sollte, was eigentlich hinter den Investitionsentscheidungen der Vorgesetzten steckt und wie Sie als Assistenz im Immobilienmarketing unterstützen können.

Eine Assistenz ist dann am wirkungsvollsten, wenn sie weitgehend selbstständig arbeitet.


Manfred Schlums

Anforderungen an die Assistenz in der Immobilienbranche

Herr Schlums, Sie als Immobilienspezialist wissen es aus erster Hand: Welche Anforderungen haben Vorgesetzte an ihre Assistenz in der Immobilienbranche? Gibt es hier Besonderheiten gegenüber anderen Branchen?

So unterschiedlich sind die Anforderungen gar nicht: Eine Assistenz ist dann am wirkungsvollsten, wenn sie weitgehend selbstständig arbeitet, das heißt, alle entscheidungsvorbereitenden Arbeiten in eigener Kompetenz und Koordination erledigt, sodass ein deutlich reduzierter Aufwand für den Vorgesetzten entsteht. Auf die Immobilienbranche bezogen bedeutet das, dass die Assistenz fachliche Zusammenhänge und Abhängigkeiten der Beteiligten kennt und entsprechend sachgerecht handelt.

So werden Investitionsentscheidungen in der Immobilienbranche getroffen

Herr Schlums, als Assistenz ist man oft mit wichtigen Entscheidungsträgern in Kontakt. Können Sie kurz umreißen, wie diese eigentlich eine Investitionsentscheidung treffen?

Investitionen werden im Grundsatz getätigt, um eine Rendite zu erwirtschaften, das heißt eine Verzinsung des eingesetzten Kapitals über die Laufzeit der Investition zu erreichen. Neben der Höhe der erwarteten Verzinsung spielt dabei auch das Risiko eine entscheidende Rolle, wobei der Grad der Eintrittswahrscheinlichkeit der erwarteten Verzinsung sich in eben diesem Risiko wiederfindet.

Ein realistisches Verhältnis zwischen Höhe der Verzinsung und deren Eintrittswahrscheinlichkeit sollte somit immer Grundlage eines seriösen Geschäftsgebarens sein.

Im Allgemeinen ist die Verzinsung immer dann sehr hoch, wenn auch das Risiko sehr hoch ist. Als Beispiel für hohes beziehungsweise niedriges Risiko können hier „Warentermingeschäfte“ auf der einen Seite und festverzinsliche Pfandbriefe auf der anderen Seite genannt werden.

Für den Immobilienbereich sind damit genaue Marktkenntnisse über die aktuellen (Regionalen)-Märkte und der unterschiedlichen Produkte (zum Beispiel Wohnen und Retail) genauso wichtig, wie eine möglichst realitätsnahe Abschätzung der künftigen Entwicklung eben dieser Märkte. Wichtige Indikatoren sind dabei die Miethöhe und künftige Mietentwicklung, volkswirtschaftliche Rahmendaten (beispielsweise Zinsentwicklung und Kaufkraft) und Kostenentwicklung sowie der Betrachtungszeitraum für die Investitionsrechnung, denn hier gilt: Je länger der Betrachtungszeitraum, desto höher ist auch die Wahrscheinlichkeit, dass die Entwicklung anders eintritt, als erwartet.

Um sinnvolle Investitionsentscheidungen unternehmensintern treffen zu können, müssen alle Fachabteilungen zusammenwirken (unter anderem Marketing, Research, Finanzen). Im Allgemeinen erfolgt das Zusammenwirken unter der Federführung der „Projektentwicklung“, die dann auch die „Entscheidungsvorlage“ ggf. in verschiedenen Varianten für die Geschäftsleitung vorbereitet.

 

Und an welchen Punkten machen Entscheidungsträger fest, wann eine Immobilie wirklich wirtschaftlich ist?

Eine Immobilien-Investition ist immer dann wirtschaftlich, wenn das eingesetzte Kapital bei möglichst geringem Risiko eine Rendite über den gesamten Betrachtungszeitraum mindestens über der Inflationsrate erwirtschaftet; dabei sind Renditen von bis zu sechs Prozent über den gesamten Betrachtungszeitraum schon sehr ordentlich; alles was darüber liegt, sollte einer genaueren Überprüfung – besonders der Risikoannahmen und -zuschläge unterliegen. Weisen die Investitionsrechnungen die entsprechenden Renditen aus, so steht dann aus kaufmännischer Sicht der Investition nichts entgegen.

Know-how: Was Sie als Assistenz in der Immobilienbranche wissen müssen

Die Immobilienbranche ist für Quer- und Neueinsteiger oft ein Buch mit sieben Siegeln. Wir erklären Ihnen, was es mit dem Lebenszyklus der Immobilie auf sich hat, wie Investitionsentscheidungen eigentlich getroffen werden und geben einen Überblick über verschiedene Immobilienarten.

Der Lebenszyklus einer Immobilie: Die vier Phasen

Wie Menschen und Tiere verfügen auch Immobilien über einen Lebenszyklus. Dieser beginnt mit der Planung und führt über die Realisierung und die Nutzung bis hin zur Verwertungsphase.

Die Planung
Diese Phase beginnt mit einer Idee, welche aber zunächst überprüft wird im Hinblick auf die Bauordnung und das Baurecht. Aber auch die technische Realisierbarkeit und die Wirtschaftlichkeitsberechnung dürfen in der Planungsphase nicht fehlen.

Die Realisierung
Nach der erteilten Baugenehmigung beginnt die Realisierungsphase. In dieser Phase werden die Bauleistungen vergeben und der Bau beginnt. Üblicherweise dauert die Realisierungsphase zwölf bis 24 Monate, je nach Immobilienart.

Die Nutzung
Der Kern des gesamten Lebenszyklus ist die Nutzungsphase, da diese den Bestimmungszweck darstellt und auch am längsten andauert. Während die Nutzungsphase von Büroimmobilien beispielsweise bis vor einigen Jahren noch 80 Jahre dauern konnte, so sind es heute maximal 50, oder gar nur 30 Jahre. Oft ist sogar eine Sanierung nach zehn Jahren schon notwendig, um die Vermietbarkeit zu gewährleisten.

Die Verwertung
Als letzte Phase des Immobilienzyklus kommt die Verwertung. Bei dieser gibt es zwei Optionen: Ein meist kostenintensiver Abriss oder die Revitalisierung der Immobilie. Es gibt verschiedene Revitalisierungsgrade, die von einer Teilmodernisierung bis hin zu einer Kernsanierung reichen können.

Die Lebenszyklus-Kosten einer Immobilie

Die vier verschiedenen Phasen einer Immobilie sind auch mit unterschiedlichen Kosten verbunden. Diese fasst man unter dem Begriff Lebenszyklus-Kosten zusammen. Der größte Anteil der Kosten fällt bei der Nutzung an.

Gebäudeverwertung: 2 %

Projektentwicklung: 3 %

Gebäudeerrichtung: 19 %

Gebäudenutzung: 76 %

Die Berechnung dieser Kosten ist bereits in der Planungsphase entscheidend, da aufgrund dieser unterschiedliche Realisierungsmöglichkeiten deutlich werden. So macht es beispielsweise bei einer kurzen Nutzungsdauer eines Lebensmitteldiscounters Sinn, kostengünstig zu bauen. Bei einer Wohnimmobilie kann jedoch mit einer längeren Nutzungsdauer gerechnet werden, sodass hier höhere Investitionen ratsam sind.

Diese Immobilienarten sollten Sie als Assistenz in der Immobilienbranche kennen

Um Ihnen einen Überblick über die verschiedenen Immobilienarten zu geben, listen wir hier die3 wichtigsten auf, die Sie auf jeden Fall kennen sollten.

 

Logistikimmobilien

Diese Immobilienart sollten Sie als Assistenz in der Immobilienbranche nicht vernachlässigen, denn die Logistikbranche boomt. Logistikimmobilien sind hierbei in der Regel größer als 10.000 m² und werden zum Kommissionieren, Distribuieren und Lagern von Waren genutzt. Immobilien mit einer Hallenfläche von weniger als 5.000 m² gelten hierbei als Lagerhallen.

 

Hotelimmobilien

Das Urlaubs- und Freizeitverhalten hat sich in den letzten Jahren gewandelt. So gibt es statt eines einzigen großen Jahresurlaubes meist zusätzliche Kurzurlaube. Davon profitiert nicht nur der Tourismus, sondern auch der Hotelimmobilienmarkt. Diese Spezialimmobilie wird zu einem Paradies für Investoren und Anleger!

 

Handelsimmobilien

Mit Handelsimmobilien verbinden die meisten die großen Einkaufszentren, in denen man auch bei Regen beruhigend einkaufen kann. Doch zu Handelsimmobilien zählen auch Kauf- und Warenhäuser, Möbelmärkte sowie auch kleine und große Fachmärkte. Dennoch möchten wir uns in diesem Artikel auf die Revitalisierung von Einkaufszentren konzentrieren. Zum einen, weil Warenhäuser und andere Handelsimmobilien immer mehr ihre Daseinsberechtigung in Klein- und Mittelstädten verlieren. Zum anderen, weil vor allem Shopping-Center einen großen Revitalisierungsbedarf aufweisen.

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